住宅ローン滞納時に対処法｜任意売却と競売

住宅ローンは毎月かなりの金額の返済を必要とします。利息率は低めに設定されているのですが、借入金が大きいので毎月一定以上の返済を行わなければ、なかなかローンが減らない、といった状態になりかねません。

住宅ローンを滞納してしまうと大変なことになります。不動産の所有権を失ってしまうこともありえるのです。滞納状態が一定以上続いてしまうと、不動産が競売にかけられて売却されることになってしまうかもしれません。

こちらでは住宅ローン滞納時の不動産の売却方法としての「競売」と「任意売却」というものにメスを入れます。それぞれにどのような特徴があるのでしょうか？

■競売とは？

・不動産が差し押さえられ、裁判所が認めたら競売が実施される

競売とは、要は財産差し押さえの延長線上のようなものです。裁判所の権限で強制的に不動産を売却することになります。その売却代金から、ローン業者への支払いが実施されます。

競売に関して言えば、本人の希望は一切反映されません。強制的に不動産が売却されることになるのです。入札され、最も高く値段をつけた方に売られることになるのですが、基本的にかなり安い金額となってしまいます。

住宅ローンは、競売から債権の回収を実施しますが、価格が安かった場合にはまだ住宅ローンが残ってしまいます。その残りは今後も支払いを続けていかなければなりません。

さらに競売の情報に関しては。競売公告掲載といったものが行われます。近所の方や親戚、そして会社の方などにバレてしまう可能性もあるのです。

■任意売却とは？

・一般の不動産売買とほとんど一緒

任意売却は不動産仲介業者に仲介をしてもらって売却先を見つけ出す、という売却方法です。ですから、一般の不動産売却方法と大きく変わることはありません。

競売とは異なり、比較的高い値段で取引できる可能性もあります。ただし、時間的な制限もあるので、ちょっと低めの金額での取引とはなりますが、それでも競売よりは有利なので利用する価値があります。

周囲に知られることなく家を売ることも可能です。親戚などに心配をされてしまう恐れもないのです。

また、引越し代金などを買い手側からサポートしてもらえる可能性もあります。競売よりもメリットが多いので、住宅ローンを滞納してしまっている場合には任意売却の利用を検討しましょう。

家を売る2つの方法｜売却と買い取り

家を売却する方法ですが、実は2つある、ということを知っているでしょうか？基本的には、不動産仲介業者に仲介をしてもらったうえで【売却】を実施することになります。そしてもう一つは、業者が直接的に購入するという【買い取り】という方法があるのです。

こちらでは家を売る2つの方法としての【売却】と【買い取り】についてお話します。これから不動産の売却を行おう、と思っている方は必見です。

■仲介によって不動産を売却する方法とは？

・一般的な不動産売買方法

不動産業者に仲介を依頼することになります。買い手を探してもらうわけです。そして買い手が見つかったら契約をして、売買を完結させることになります。

仲介による不動産の売却ですが、時間はかかってしまいますが比較的高額で買い手が見つかる、といったことも考えられます。基本的に相手は個人となるので、買って売却する、といった事は考えていません。
商売として購入するわけではないので、高額の取引が出来るチャンスもあるわけです。

ただし、仲介による不動産売却の場合、期間に関しては1年以上かかってしまうことも珍しくありません。早い段階での売却を狙いたい、という方は難しいかもしれないのです。

・どんな方に売却が適しているのか？

時間がかかっても良いので、少しでも高く売却したい、と思っている方に適しています。

すぐに売らなければならない理由がある、という方に関しては、あまりおすすめできません。

■買い取りによる不動産売却とは？

・不動産買取業者などに直接売却する

一般的に不動産の売却は、「個人に対して行われるもの」思われています。しかし、中には、不動産買取業者といったものがあり、業者も購入しているのです。不動産売買の仲介業者が購入する、といったケースも実際にあります。

買い取りによる不動産売却の大きな特徴ですが、一切広告活動が実施されない、という場合もあります。一般のお客さんに買ってもらおうとしているわけではないので、広告活動をする意味が無いのです。

・どのような方に買い取りによる不動産売却が適しているのか？

割安になっても良いので少しでも早く確実に売却したい、という方に適しています。

業者に売却するということは、業者もその物件を将来的には売却する、と考えられます。ですから買取価格に関しては少しシビアになっているのです。その代わり、売却までの期間が短いので、売りたい期間が迫ってきている場合には、買い取り、といった選択肢にも注目すべきでしょう。

相続不動産を売却する時にかかる費用

相続不動産を売却する時にも、もちろん費用が発生します。そこで問題になってくるのが、どのくらいの費用がかかってくるのか？といったことです。かかってくる費用があらかじめわかっていれば、安心して相続不動産も売却できるようになるでしょう。

相続不動産の場合は、一般の不動産売却と異なる費用が発生することもある、といったことは理解する必要があります。それは、相続税や相続等にかかる費用です。

こちらでは、相続不動産にかかる費用について徹底解説します。

■相続税がかかってくる

・税金が発生してしまう

相続してから売却をすることになるので、相続税を支払わなければなりません。相続税に関しては時価ではなく、固定資産台帳や路線価といったものから算出した評価に対して課税される、といったシステムとなっています。
不動産業者が査定した査定額とは全く異なるので、その点については理解しておく必要があります。

ちなみに、相続税に関しては控除があります。控除額に関しては「3,000万円プラス600万円×相続人数」となります。相続人数が1名であった場合には、3,600万円までは相続税が掛かりません。
相続税は相続した全体にかかってくるものなので、不動産単体にかかるわけではない、といったことも理解しておきましょう。

相続税の最高税率は55％に設定されています。高額の相続があった場合には、かなり高い相続税を支払わなければならないこともあるので気をつけましょう。

■相続登記の費用がかかってくる

・登記事項証明書代金・・・1物件あたり600円
・戸籍・住民票・評価証明書代・・・数千円程度
・登録免許税・・・固定資産税の1,000分の4
・その他費用

相続登記に関しては、弁護士や司法書士などの専門家に依頼する、といった事も可能です。専門家に依頼するときには、その他に費用が発生してくることになるので気をつけてください。

■その他は通常の不動産売却と大きな違いなし

・仲介手数料
・利益が出た場合の税金

相続不動産の売却を行うケースであったとしても、相続以外の費用に関しては特に通常の不動産売買と大きな違いはありません。
不動産会社に支払う仲介手数料と、利益が出た場合の譲渡所得にかかってくる税金が費用のメインです。

仲介手数料に関しては、数十万円から100万円以上になってしまうこともあるので注意してください。

相続不動産を売却する流れ

不動産を相続した場合ですが、「維持するのは難しい」と考えて売却する方も少なくありません。税金や維持費といったことを考えると、当然相続不動産の維持は難しいからです。

こちらでは、相続した不動産を売却するときの流れについて解説します。不動産を相続して売却しようか？それとも、このまま保持していこうか？と悩んでいる方は必見です。

■まずは不動産を自分のものとする必要あり

・相続登記を実施しよう

相続した不動産を売却するためには、まずは相続登記を実施することになります。要は、不動産の名義を自分の名義に変更することが必要になって来ます。

そのためには、相続の申請書類を用意する必要があります。相続の種類によっても用意しなければならないものが異なっているので、事前に確認しておきましょう。

相続登記についてですが、期限については決まっているものではありません。しかし、売却する時には相続登記がされていなければならないので、不動産の売却を検討している方は早めに行っておく必要があります。

ちなみに相続登記については、弁護士や司法書士に依頼するのが一般的です。一方で、自分でも行うことが可能なので、詳しい方は自分自身で行ってみても良いかもしれません。

■あとは一般的な不動産売却と一緒！

・不動産査定を実施、売却の仲介をしてもらう業者を探す

登記さえ済んでしまえば、後は普通の不動産の売却と特別大きな違いはありません。相続してあなたの不動産になったものなので、後は売るだけなのです。

不動産の売却を実施する時には、必ず相場を確認してください。相場を知ることで、査定価格が適切なのか？それとも相場から離れているのか？といったことが理解できます。

おすすめなのは「不動産一括査定サービス」を利用することです。相続不動産だから一括見積が利用できない、といったことは一切ありません。
一括査定サービスを利用することで、不動産の相場もだいたい見えて来ます。

仲介業者が決まったら、後は売却活動をしてもらい、購入希望者の内見対応をする、といったことが必要になってきます。もしも気に入ってもらえた場合には交渉を実施し、売買契約を結んで決済します。そして、不動産を引き渡して終了、となります。

不動産業者にお願いしたら、お任せ出来るような状態になるので、特に不安になることもありませんよ。

相続した不動産を売却しないケースのデメリット

両親が亡くなった時などに発生するのが相続です。相続には不動産も含まれて来ますが、不動産に関してはそのまま保持するケースと売却するケースの2つがあります。

こちらでは相続した不動産を売却しない場合のデメリットについてお話します。実は、売らないでいるとマイナスの状況が生まれてしまうこともありえるのです。

■固定資産税がかかってしまう

・毎年税金がかかってしまう恐れあり

不動産を所有する、ということは固定資産税の支払いの義務も発生してしまう、ということになります。相続した不動産を有効活用している場合には良いかもしれません。しかし、その土地を遊ばせている状況で、何も有効活用していない場合には、税金だけを支払う状態になってしまうのです。

固定資産税は不動産評価額の1.4％の設定になっています。

仮に相続した不動産の価値が3,000万円であったとしましょう。その場合は、3,000万円×1.4％となります。なんと42万円もかかってしまうわけです。これはかなり大きな出費ですよね。毎年数十万円のお金を支払い続けることになりかねません。

■利用していない不動産は価値が下がってしまうもの

・相続不動産を利用していないと価値がなくなっていく

不動産というものは、築年数の影響を大きく受けます。築年数が古くなってしまった物件に関しては、資産価値がどんどんと下がっていくのです。

そのため、相続した不動産は時間が経てば経つほど価値が落ちてしまいます。相続した時の不動産価値と、10年後の不動産価値が大きく異なっている、ということも珍しくありません。

例えば、これから10年はその不動産を利用することはない、と決まっているのであれば、税金を支払い続け、その上で不動産価値が減っていってしまうという状況になります。このように、相続不動産の放置は大きなデメリットを抱えているものなので、よくよく考えて行動を起こさなければなりません。売却も選択肢の一つに入れておきましょう。

■相続不動産を売却しないで価値を引き下げない方法

・物件に住む予定がない場合には、更地にしてしまう方法あり

建物を維持するためにはそれなりの費用がかかります。税金はかかってきますが、建物の維持費用を抑えられる方法として「更地にする」といった方法があります。

建物としての利用は考えていないが、のちのち土地活用は行いたい、と思っている方は売却ではなく更地にする、といったことも考えておきましょう。

家売却で損失が出た場合の確定申告について

家の売却を実施すると損失を被ることもあります。購入した時よりも、著しく地価が下落している時などは、売却価格が一気に下がってしまっていることもあるわけです。

損をしてしまったことになるのですが、その損はある程度カバーできます。確定申告をすることで、税金上の優遇が受けられるのです。

こちらでは、家を売却するにあたり損失が出てしまった場合の確定申告についてお話します。実際にどのような方法で実施されるのでしょうか？

■損益通算で所得税が優遇されるケース

・所得税優遇に関しての条件

売却した不動産の所有期間が大きな問題になります。所有期間が5年間以上であると、優遇が受けられる可能性が出てきます。

上記の条件に加えて、買い替え不動産の床面積が50平方メートルである、といった条件もあるので、損をしたからといって必ず損益通算されるわけではありません。

■譲渡損失を申請する場合の書類について

・確定申告書
・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
・居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）

上記の申請書類が必要になります。

申請書類以外にも、自分で用意しなければならない書類もあります。

・登記事項証明書
・売買契約書
・住民票の除票

といったような売却した不動産の関連書類が必須となっているのです。

他にも買換えした不動産の関連書類が必要になってきます。

たとえば、

・登記事項証明書
・売買契約書
・年末における住宅ローンの残高証明書
・住民票

といったものがあります。

■譲渡損失の計算方法とは？

・売却した不動産の購入価格 —（売却した不動産購入時諸経費＋売却した不動産売却価格）

上記の計算式で導き出せます。

仮に、売却した不動産の価格が4,000万円で諸経費が150万円、売却価格が3,000万円であった場合には、「4,000万円-（150万円+3,000万円）といった計算式になります。結果は、850万円になりますよね。
850万円が損益通算となる権利を与えられるのです。

■自分で確定申告をするのが不安・・・

・会計ソフトを使うのもおすすめ

確定申告を自分で行ったらミスしてしまうのでは、といったことも考えるのではありませんか？そういった時は会計ソフトを利用してみましょう。会計ソフトであれば、ある程度簡単に確定申告の書類作成ができます。

・税理士を利用する方法も

費用はかかってしまいますが、不安であれば税金の専門家である税理士を頼るのも一つの方法です。まずは相談だけでもしてみるのも良いでしょう。

家を売却したら確定申告を行うこと

家の売却をする時ですが、どうしても忘れてしまいがちなものがあります。それは確定申告です。家を売却したら確定申告はしなければならない、といったことはしっかりと理解しておきましょう。後で気づいて焦ってしまう、といった状態にはなるべきではありません。

今回は、不動産の売却と確定申告についてお話します。実際にどのような手続きを実施するのでしょうか？もしもしなかったら、どういった状態になってしまうのでしょうか？

■不動産売却をしたら2種類の確定申告がある！

・譲渡損失が出た時の確定申告
・譲渡所得が出た時の確定申告

譲渡損失に関しては、売却損が出た場合を表しています。損失が出た場合には税金を支払う必要はないので、そのままでも良いのではないか？と思っている方も少なくありません。しかし、譲渡損失が出た場合に確定申告をすることで、税金をお得に出来る可能性もあるのです。

一定の条件があるのですが、給与などの所得と損益通算ができます。最大で3年間税金上の優遇のようなものが受けられるようになります。ですから、損失が出てしまった場合も必ず確定申告は行いましょう。

また、譲渡所得が出るということは不動産を売却して利益が出たことを表しています。譲渡所得税といった税金が課されることになるので、必ず確定申告を実施しなければなりません。不動産を売却した翌年の確定申告でしっかりと反映させましょう。

■仮に譲渡所得を確定申告しなかったらどうなってしまうのか？

・延滞税が発生してしまう

確定申告をしなければならないのに確定申告をしていない、といった状態になってしまうと、「延滞税」といったものが発生してしまいます。
通常に税金を支払うものよりも、高額な支払いをしなければならない状態になってしまいかねません。必ず期間内に確定申告を実施する、といった事を心がけてください。

前述したように、何も利益が出た時だけに確定申告は実施しなければならないわけではありません。利益が出なかった場合であったとしても、確定申告は行うべきなのです。確定申告をしっかりと行うことで、安心感も得られますし、不動産売買で特をしたのか？損をしたのか？といったことも確実に把握できるわけです。

確定申告はたしかに面倒なことかもしれません。しかし、しっかりと行っておくべきことなので、面倒臭がらずに行ってください。

仲介手数料を支払わなくて良いケースがあるって本当？

不動産物件を売却する時ですが、不動産仲介業者を利用することになります。しかし、そこで大きな問題になってくるのが仲介手数料です。売買価格によっても手数料は大きく変化して来ますが、金額によっては100万円を超えてしまうこともあります。

気になってくるのが、仲介手数料は必ず支払わなければならないのか？ということでしょう。実は、仲介手数料は支払わなくても良い場合があります。そもそも、仲介手数料は不動産業者の取り分です。利益分であり、その上限が決まっているだけで下限は法律では決まっていません。ですから、理論上は「0」もありえます。

そこで注目をしておきたいのが、どのような条件なら仲介手数料を支払わなくて良いのか？ということですよね。大事なテーマでもあるので詳しく解説していきます。

■交渉によって認められるケースあり

・仲介手数料は売り手からのみ取れるわけではない

不動産業者が仲介して不動産の売却を行った場合ですが、売り手と買い手の双方から手数料を取れる仕組みとなっています。業者としては非常に嬉しい状況になっています。
一つの不動産を売却できたら、数百万円の利益になることも少なくありません。

しかし、不動産業者としても両方から仲介手数料を取らなかったとしても経営は行っていけます。実は売り手と買い手のどちらか片方だけでも十分に利益が出る設定となっているのです。

不動産仲介業者と交渉を行うことで、売り手からは手数料を取らない、というような状態にすることも可能です。もちろん、事前に交渉しておく必要がありますが、受け入れてくれたり、手数料の減額に応じてくれたりすることもあるので、話だけでもしましょう。

■仲介手数料の減額に応じてもらいやすい物件とは？

・魅力的な物件

売却活動には一定の費用がかかります。なかなか売れない物件は、広告費用などが高くかかってしまう、といったケースも珍しくありません。
しかし、人気になりそうな物件であれば、それほど売却活動をしなくても買い手がついてくれる可能性があります。不動産業者としても売却活動にそれほど力を入れない状態でも買い手が見つかるわけです。

魅力的な物件であり、不動産業者がすぐにでも売れる、と判断した場合には仲介手数料の交渉に応じてくれる可能性が高まります。

一戸建てからマンションに引っ越した理由

比率としてはかなり少なくなってしまいますが、一戸建てからマンション物件へ引っ越しを行っている方もいます。マンション物件の売却を検討している、という方は一戸建てから何故マンション物件の買い替えをするのか？といった理由に迫ることも必要なのです。

果たして、実際にどのような理由が隠れているのでしょうか？詳しく探ってみましょう。

■一戸建てからマンション物件に引っ越す理由がこれだ！

・第1位・・・もっと駅に近い所に住みたかったから【35.6％】
・第2位・・・もっと生活に便利な所に住みたかったから【24.4％】
・第3位・・・子供が独立して夫婦二人になったから【24.4％】
・第4位・・・バリアフリーなど老後の安全性を考えた住まいに移りたかったから【19.0％】
・第5位・・・もっと通勤に便利な所に住みたかったから【15.2％】

※複数回答あり

一戸建てのデメリットとして考えられているのが、「郊外に多い」という部分です。不動産価格といったものが一戸建ての場合はかなり影響を与えてしまいます。「駅から近い」といった有利な物件に関しては不利な価格帯になっていることが少なくありません。
しかし、住んでみると駅から遠く通勤や通学に大変なことが分かります。だからこそ、マンション物件などの立地が良い所に住みたい、といった希望を持つようになるわけです。

マンション物件を持っている方で、駅から近い、といった利便性の優れている条件を持っている場合には高く売却できる可能性があります。
一戸建てからマンション物件へ住み替える方は多くありませんが、それでも利便性、というものは注目に値します。

■リタイア世代にも人気なマンション物件

・子供がいなくなることで一戸建てを持て余すようになった

子供ができたことで一戸建てに住む、といった事を行う方が多いです。しかし、お子さんも、学校を卒業して就職をすると一人暮らしを始めるようになります。家を出ることになるので、家を持て余すようになってしまうのです。何も一戸建てに住んでいる必要はない、と判断して、新しい住まいを探す、という方も少なくありません。

バリアフリー物件などもマンション物件には多い、といった特色があります。高齢夫婦となると一戸建ての住まいはきついのです。マンション物件であれば、広くもなければ一戸建てのように物件内部に階段もありません。家の管理もだいぶ楽になる、といったメリットがあるのです。

一戸建てから一戸建てに引っ越した理由

一戸建て物件の売却を考えている方は、一戸建て物件から一戸建て物件に買い換える方の理由を探る、といったことが重要になります。一戸建てに住んでいた方は、マンション物件の購入率が著しく低いのです。基本的に、一戸建ての物件への住替えを検討するので、一戸建てに住んでいる方の考え、といったものは理解しておく必要があります。

今回は、一戸建て物件から一戸建て物件への引っ越しをする方の理由に迫ります。実際にどんな希望を持って一戸建てに住み替えているのでしょうか？

■一戸建て物件から一戸建て物件へ引っ越す理由がこれだ！

・第1位・・・もっと広い家に住みたかったから【44.3％】
・第2位・・・家が老朽化してきたから【29.1％】
・第3位・・・家が狭いなどの問題が会ったから【20.3％】
・第4位・・・もっと新しい家に住みたかったから【19.0％】
・第5位・・・もっと生活に便利な所に住みたかったから【15.2％】

※複数回答あり

一戸建て物件から一戸建て物件への引っ越しに関しても、やはり「広い家に住みたい」といった希望を持って行っていることが分かります。一戸建てにも広さの違いがあることは確かですが、家族環境の変化などで、広い物件に住みたいといった希望を持ち、一戸建てへ引っ越していたのです。

一戸建て物件特有の理由として注目すべきなのが、老朽化というものです。いままで住んでいた家が老朽化してきたのを期に、新しい物件を探して引っ越す、という方が思った以上に多くなっているのです。特にシニア世代になると、築年数が30年程度になっているケースもあります。物件を色々と修繕する機会も多くなりコストもかかるので新しく引っ越してしまおう、としている方が多いのです。

■一戸建て物件の売却時に注目したいこと

・老朽化原因で住み替えている方の希望を考察する

老朽化の原因での住替えを検討している方は、リタイア世代であるケースが高いです。そういった場合には、駅から近い、といった利便性はあまり関係ありません。郊外の物件でも売却できる可能性が高くなってくるのです。
もちろん、近くにスーパーマーケットがある、といったことは必要になってきますが、それほど売却時に駅からの距離が問題視されることはありません。

駅から徒歩20分以上といった物件を売ろうとしている方は、リタイア世代の方に買ってもらう、といったことも考えに入れておくと良いでしょう。