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家・土地・マンションなどの不動産を高く売る方法 | 不動産売却完全ガイド

家・土地・マンションなどの不動産を売る時には、出来るだけ高い値段で売却したいと思います。それにはどのような点に注意すれば良いのでしょうか?当サイトでは、家・土地・マンションなどの不動産を出来るだけ高い値段で売る為のポイントや注意点、方法を解説します。いくつかのポイントを押さえるだけで、あなたの不動産を高額で売却することが可能になります。最大のポイントは一括見積りサイトの活用する方法です。一括見積りサイトで、一番高く売却出来る不動産屋さんが簡単に見付かるのです。

土地の売却にかかる税金

土地売却にかかる費用として税金に前もって注目しなければなりません。土地売却できたからと言って、得たお金を好き放題使ってしまうと、あとで税金がかかってきてしまい、その支払に困ってしまうようなケースも十分に考えられるのです。 今回は、土地の売却に関わってくる税金いつついいて詳しく解説します。 土地売却に係る税金は3つです。

・印紙税
・住民税
・所得税

上記の税金について1つずつ順を追って説明します。 土地の売却を検討している、という方は必見ですよ。

印紙税について

・いつ発生する税金なのか?

印紙税については売買契約時に発生します。売買契約書・領収書に使用することになるので、売買契約時にはすでにかかっている費用のひとつになるわけです。土地な売却には契約書が必須なので、必ずかかってくる税金、ということは覚えておきましょう。

・そもそも印紙税への対応方法とは?

郵便局などで販売されている収入印紙を購入します。その収入印紙については不動産売買契約書にはって印鑑で消印するのです。 契約書は1通だけではなく、買い手と売り手の双方に1通ずつ複数作成する場合もあります。その場合には、二つの売買契約書に印紙を貼る必要が出てくるので注意しましょう。

【もしも収入印紙を契約書に貼らなかった場合はどうなるのか?】

もしも貼らないで契約書を取り交わしてしまった場合には、印紙税の3倍の金額が課されてしまいます。必須の費用の一つなので、バレないと思ってそのままにしないでください。収入印紙を貼らなかった場合は、書類を確認されると100%発覚してしまいます。

・どのくらいの額が発生するのか?

契約書の記載金額によって、収入印紙の金額は決まっています。ですから誤った金額の収入印紙をはってしまわないように注意してください。 もちろん、契約書の記載金額が高額であればあるほど収入印紙代金は高くなります。一方で、契約書の記載金額が少額であればあるほど収入印紙代金は低くなります。

【契約書の金額と収入印紙税額について】

・契約金額の記載がないもの・・・200円
・契約金額が10,000円未満・・・非課税
・契約金額が10,000円以上10万円以下・・・200円
・契約金額が10万円超から50万円以下・・・400円
・契約金額が50万円超から100万円以下・・・1,000円
・契約金額が100万円超から500万円以下・・・2,000円
・契約金額が500万円超から1,000万円以下・・・10,000円
・契約金額が1,000万円超から5,000万円以下・・・20,000円
・契約金額が5,000万円超から1億円以下・・・60,000円
・契約金額が1億円超から5億円以下・・・100,000円 ※「https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran.pdf#search=%27%E5%8F%8E%E5%85%A5%E5%8D%B0%E7%B4%99%E4%BB%A3%E9%87%91%27」より(PDFファイル)

住民税について

・いつ発生するのか?

確定申告の結果として請求されることになります。ですから、不動産を売却した翌年の6月頃に他の税金とともに徴収されることになるわけです。 納付としては一括でも支払うことは可能ですし、4期に分けて納付することも可能です。不動産の売却で利益が出たときには、高額な金額が発生する可能性のもあるので、毎年樹ミン税を一括で支払っていた方も、不動産売却益が出た場合には分割払いにしているケースが多いです。 ※土地売却における住民税の発生ですが、あくまで利益が出た場合のみです。損失のほうが大きかった場合には、支払う必要はありません。

・どのくらいの額が発生するのか?

住民税の計算方法は以下のとおりです。

【譲渡所得×住民税率】

計算は少し複雑になるので最後までお付き合いいただければと思います。 まずは、譲渡所得というものを明らかにしなければなりません。譲渡所得というものは、不動産の売却額と不動産の購入と購入にかかった費用、そして売却にかかった費用を差し引いた上で求めます。

【売却額-(購入額+購入にかかった経費+売却にかかった経費)=譲渡所得】

たとえば、売却額が8,000万円で購入額が2,000万円。購入にかかった経費が70万円で売却にかかった経費が200万円とします。 「8,000万円-(2,000万円+70万円+200万円)」といった計算式が成り立ち、5,730万円が譲渡所得となるわけです。 課税所得に関わってくるのが「住民税率」です。住民税率はその不動産の所有期間によって変化してきます。

・所有期間が5年以下であった場合(短期譲渡所得)・・・住民税率:9%
・所有期間が5年超であった場合(長期譲渡所得)・・・住民税率:5%

長期所有であった場合には、住民税率に関する優遇がされるわけです では、前述した計算で出てきた、5,730万円を長期譲渡所得として計算した場合の住民税は、「5,730万円×5%」となります。結果は「286万5,000円」となりました。 短期所有であった場合も計算してみましょう。「5,730万円×9%」という計算式になり、結果は「515万7,000円」となります。 短期所有か長期所有かでも計算結果は大きく異なるので、その点はしっかりと理解しておかなければなりません。

所得税について

・いつ発生するのか?

不動産を売却した翌年の3月15日が納付期限となります。 所得税の申告に関しては、2月16日から3月15日までに申告しなければなりません。申告が遅れてしまうようなことがあると、多く税金を徴収されてしまう恐れがあるのです。 早め早めの対応をおすすめします。

・どのくらいの額が発生するのか?

実は所得税には二つの種類がある、ということを理解しておかなければなりません。

・所得税
・復興税

所得税は理解できると思いますが、問題となってくるのが復興税です。復興税は平成49年までの特別な税金となっており、売却益によって所得税を支払わなければならない状態になってしまった場合には、支払う必要が出てきます。

【税率について】

・所得税率(短期所有であった場合)・・・30%
・所得税率(長期所得であった場合)・・・15%
・復興税率・・・2.1%

所得税についても住民税と同じように土地(不動産)の所有期間が長ければ有利な税率になります。短期間の所有だと税率が非常に高くなってしまうので気をつけなければなりません。 不機構税に関しては、2.1%となっています。 では、住民税で計算した譲渡所得が5,730万円であった場合の住民税と復興税を計算してみましょう。

・短期所有の所得税・・・5,730万円×30%=1,719万円
・長期所有の所得税・・・5,730万円×15%=859万5000円
・復興税・・・5,730万円×2.1%=120万3300円

所得税と復興税は同時にかかっているので、上記のケースで短期所有であった場合には併せて1,719万円+120万3,300円の1839万3,300円がかかってきます。長期所有であった場合には、併せて859万5,000万円+120万3,300円の979万8,300円がかかってきます。

税金は節約できる!

・3,000万円の控除あり

住民税や所得税に関しては特例があります。 居住用不動産であった場合には譲渡所得から3,000万円が控除されるのです。ですから、譲渡所得が3,000万円を超えていなければ税金を支払う必要がないケースが出てきます。 ただし、3,000万円の控除は自動的に実施されるわけではありません。必ず申告が必要となってくるので注意しましょう。

・軽減税率あり

所有期間が10年以上の自宅を売却した場合には軽減税率が適用になります。

・譲渡所得が6,000万円までの部分・・・所得税:10%、住民税:4%
・譲渡所得が6,000万円超の部分・・・所得税:15%、住民税:5%

たとえば10年以上所有した自宅を売却して8,000万円の譲渡所得を得た場合、6,000万円までは所得税が10%と住民税が4%になります。6,000万円から8,000万円までの部分については所得税が15%で住民税が5%になるのです。 ※「いえと生きる 不動産売却バイブル」の「居住用不動産(自宅・マンション)を売却したときの特例・控除」より(参考:https://ietoikiru.jp/sell/myhome/#1

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