土地の売買契約後の注意点3つ

土地を売却するときには売買契約を実施しなければなりません。その売買契約ですが、何も考えなしに実施する事はできません。実は注意しなければならないところがいくつかあるのです。 今回は、その注意しなければならないことの中で売買契約後に特に注目すべき3つについてお話します。

・瑕疵担保責任
・買い手のローン審査
・契約破棄

以上の3つは契約後に特に重要になるテーマです 詳しく理解していない、という方は必見ですよ。

瑕疵担保責任について

・物件（不動産）などの不具合に責任を追わなければならない

土地や物件の不具合ですが、契約時に前もって買い手にしっかりと伝えている場合には問題ありません。しかし、購入後に新たに発覚したような不具合があった場合には瑕疵担保責任というものが発生してしまうのです。その不具合に関しては、1年間は売り手に対して責任を追求できる状態になります。 ただし、責任の時期に関しては売買契約時に決めることが出来ます。一般的な不動産お取引に関しては、数カ月から1年間程度となっています。買い手が応じてくれるのであれば3ヶ月から4ヶ月といった短い期間で契約を結ぶことも可能なのです。

・瑕疵（不具合）があった場合にはどうするのか？

3つの対応策に分かれます。

・瑕疵に相当する費用を支払う
・修繕による対応を実施する
・契約を解除する

まず一つ目の瑕疵に相当する費用を支払う、ということですが、買い手が自分で修繕をするような場合に選択されます。瑕疵に相当する費用を支払うことになるので、買い手側と交渉をする必要もあります。見積書などの提示を受け、その金額を負担することになるのが一般的です。 修繕による対応ですが、売り手が責任を持って不具合の修繕を行います。費用や手配なども行わなければなりません。 契約の解除は売り手の希望によって行えます。そもそも売り手側が契約を破って問題を起こしていることになるので、買い手側は契約を解除する権利があるのです。

・隠蔽していた瑕疵について

問題があると知りながら売却して、しかも買い手に対してその事実を伝えていなかった場合には瑕疵担保責任は設定した期間を過ぎてからも適用されることになります。 隠蔽したとなると、いつでも契約が解除できます。大きな損失を被ることになるので、絶対にやめてください。問題があった場合には、必ず買い手側に瑕疵の状況を伝えなければなりません。

【瑕疵の例】

・雨漏り
・外注の発生
・地盤沈下の発生
・建物の傾斜の発生
・給排水管の腐食の発生
・設備に異常あり

瑕疵の例は多岐にわたります。建物だけではなく、土地にも関係してくるので土地だけの売却を考えている方も注意して対応しなければなりません。 費用もかかってしまうので難しいかもしれませんが土地の調査を実施してから売却する、といった方法もあります。 たとえば表土層の土壌調査の費用としては以下のような金額に設定している業者もあります。

・900平方メートル以内・・・約25万円～50万円程度
・900平方メートル～1800平方メートル・・・約50～70万円程度

※「土壌汚染調査の株式会社ジオリゾーム」の「土壌汚染調査にかかる費用について」より（参考：http://www.georhizome.co.jp/attention.html）

買い手のローン審査の結果によっては契約破棄もある

・ローン審査結果によって売買契約が成立しないケースも

不動産を現金で一括で支払える人はほとんどいないでしょう。多くの方がローンを利用して不動産を購入しているのです。そもそも土地を購入するにしても、1,000万円や2,000万円。それ以上の金額になってしまうことも十分に考えられるわけです。 ローンを組んで買い手が購入する場合ですが、必ずしもローンの審査に突破できるわけではありません。ローンの審査に落ちてしまうことも十分に考えられるわけです。 売買契約を結んでいるので、それでも買い手に対してお金を請求できるのではないか、と思っている方も多いかもしれません。しかし、ローンに落ちてしまった買い主から土地の売却代金を回収するのは現実的に不可能です。 そこで不動産の売買契約では「ローン特約」というものを設定しています。ローンの審査に落ちてしまうようなことがあれば、不動産の売買契約を白紙解除に出来るのです。 ローン特約に関しては売り手には特に大きなメリットはありません。買い手にのみにあるメリットなのです。ですから、ローン特約を付けたくない、という売り手が多いのも事実です。しかし、買い手からすると非常に大切な特約でもあるのでつけて契約せざるをえないのです。

売買契約の破棄について

・売買契約が破棄されてしまうと一定のお金を受け取れる

・手付金を受け取れる

売買契約は、契約を締結したあとも破棄できないわけではありません。買い手が購入できなくなってしまったあとは、破棄することも出来るわけです。そこで注目をしてほしいのが、手付金の存在です。 不動産売買における手付金は、物件価格の10％から20％といった一つの決まりのようなものがあります。しかし、現実的には100万円としているケースがほとんどなのです。 ですから、買い手の都合で契約を破棄されてしまった場合には手付金として受け取っていたその100万円を返還する必要はありません。 ※「いえと生きる　不動産売却バイブル」の「【不動産売買契約時の手付金相場】平均いくら？」より（参考：https://ietoikiru.jp/sell/tetsukekin/）

・売り手が契約破棄するとどうなるのか？

・手付金の2倍の額を支払う

前述したのは買い手が契約破棄した場合です。買い手が契約破棄する以外にも売り手が契約破棄する、ということも十分に考えられます。売ることができなくなる事情が発生する可能性もあるわけです。 売り主が契約を解除する場合には、まずは買い手から受け取った手付金を返却します。100万円の手付金を受け取っていた場合には、100万円を返却するわけです。さらにその手付金と同額のお金を上乗せして支払うことになるのです。 ですから、100万円の手付金を受け取っていた場合には、あわせて200万円を買い手に支払わなければ契約破棄は出来ません。 ※「いえと生きる　不動産売却バイブル」の「【不動産売買契約時の手付金相場】平均いくら？」より（参考：https://ietoikiru.jp/sell/tetsukekin/） 契約破棄についてはできないわけではありません。しかし、契約破棄をすると、双方ともに損失を受けてしまう可能性があるのです。手付金と同じ額が損失分となるので、なるべく契約破棄に至らないように考えて契約を結ばなければなりません。