土地の売却は大手の不動産業者が良いとは限らない - 家・土地・マンションなどの不動産を高く売る方法

土地の売却は大手の不動産仲介業者に頼みたい、と思っている方が多良いのではありませんか。たしかに、大手の業者に頼むと安心感はあります。宣伝もしっかりしてくれそうですよね。しかし、大手の不動産仲介業者に頼んだからと言って良い結果が得られるとは限らないのです。今回は、大手の不動産仲介業者のデメリット面について詳しくお話します。必ずしも中小の不動産仲介業者が良いとは借り着ませんが一つの判断材料にしてもらえたら幸いです。

大手の不動産仲介業者と囲い込みについて

・そもそも囲い込みとは？

囲い込みとは、自分の業者だけで売買を成立させようとするものです。要は、他社からの問い合わせを遮断するような内容になっています。不動産仲介業者は、仲介手数料を貰うことで報酬を得ています。そこで注目したいのが、不動産仲介手数料を買い手から受け取るのか売り手から受け取るのか、それとも療法から受け取るのか、という部分です。不動産仲介業者として最も美味しいのは、売り手も買い手も自分たちを利用するケースです。双方から仲介手数料が受け取れるので、要は倍の報酬が得られるわけです。囲い込みの例は以下の3つです。

・レインズに登録しない
・他社の広告を付加にしてしまう
・商談中にすることで問い合わせがあったとしても他社に対応しない

上記の囲い込みは中小の業者で行われることはほとんどありません。基本的に大手の不動産仲介業者が行なうケースが多いのです。

・レインズに登録しないとどうなるのか？

不動産の契約である、専属専任媒介と専任媒介のケースは不動産会社が閲覧できるレインズというデータベースに登録しなければなりません。不移動産業者はレインズを確認することで、どのような不動産が出回っているのかを知ることが出来るわけです。実はレインズへの登録は法令によって決まっているものなので、登録しなければなりません。しかし、悪徳不動産業者は抜け道を利用するのです。レインズは登録しなければなりませんが、削除については特に問題ありません。ですから、最初は登録するのですがすぐに削除して他の不動産業者から見られないようにするのです。レインズに登録されない、という状況になってしまえば、それだけ多くの不動産業者の目に触れない、ということです。宣伝力が格段に落ちてしまうことになるので、そういった対応をする不動産業者は避けなければなりません。レインズへの登録に関しては、不動産会社から「登録証明書」というものを受け取ったのではありませんか？登録証明書に関しては、登録した時に発行されたものなので何の効力も発揮しません。裏ではすでに削除されているかもしれないからです。だからこそ、信頼できる業者に土地の売却を任せる必要があるのです。

・他社の広告利用の制限について

不動産業者としてはレインズに登録してそのままの状態にしていたとしても、他社との売買を防ぐ手段があります。その手段とは他社の広告を制限する、というものなのです。他社の広告利用を制限するのは特に問題があるものとはされていません。たとえば、売り手が近所に不動産の売却を知られたくない、というケースも有るわけです。プライバシーを守るためにも利用されています。しかし、そのようなシステムが悪用されてしまっている事実にも目を向けなければなりません。レインズには登録されていても他社に広告が掲載されないような状態になってしまえば、その売却希望の不動産情報が確認できる人が限られてしまっているわけです。見られる人は不動産業者の顧客程度です。新聞折込広告やインターネット広告では確認できないわけです。ちなみに広告不可にも幾つかの種類があります。

・紙媒体を不可にする
・インターネット広告を不可にする
・不動産会社の自社サイトだけ許可する（ポータルサイトは不可にする）

上記のようなものが用意されており、売り手が選択することも可能なのです。選択できるのであれば、先手を打ってすべての媒体での広告を許可するようにお願いしてしまいましょう。また、ネットなどで自分の不動産が広告されているかを随時チェックしてみるのも一つの方法です。

・商談に応じないことについて

確かに、ジュオ法としては土地の情報などを発信しています。しかし、自分たちで売り手と買い手を囲い込みたいので、仮に他社から商談の話が来たとしても、自分たちのところで商談しているということにして、対応しないケースを指しているのです。こちらはかなり大きな問題となっており、レインズReal Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）でも対応しようと検討しています。しかし、なかなか実効性のある対応策がなく、頓挫しているのが現状なのです。大手だからこそ許されているような面もあるので、インターネットで大手の不動産業者の評判などを確かめてから利用するかを検討しましょう。

中小の不動産業者のほうが良いのか？

絶対に中小の不動産業者のほうが良いとはいえません。中小の不動産業者にも様々なデメリットが有るのが現状なのです。

・売却先を見つけるのに大手と比較して時間がかかる

中小の不動産業者ですが、大手と比較するとどうしても相手にしているお客さんの数が違います。少数の方を相手にしているので、なかなか買い手がつかないような状況も生まれてしまうわけです。売却希望の時期までに、時間的な余裕がある、という方でなければ利用は難しいでしょう。

・安心感が少ない

大手の不動産業者であれば、安心して不動産の売買をお願いできる、ということもあります。そもそもこれまでに多数の売却実績があります。そのノウハウを活かしてくれるのではないか、といった事も考えられますよね。しかし、中小の不動産業者はそれほど実績がない場合もあります。特殊な不動産を売却するような場合は、なおさら安心できないわけです。

・販売力が弱い

宣伝活動に力を入れていない業者が多い傾向にあります。資金力や宣伝のネットワークに問題があるので、どうしても販売力が低めになってしまいます。前述したように売却に時間がかかることもあれば、売却価格が下がることもあるので注意しましょう。