土地を売却したら確定申告は必要になるのか？ - 家・土地・マンションなどの不動産を高く売る方法

土地を売却したら確定申告をしなければなりません。「土地を売却した時に利益が出た場合のみ確定申告が必要になるんじゃないの？」と思っている方が非常に多いのです。しかし、その考え方は間違っています。土地を売却したら、利益が出ても、利益が出なかったとしても確定申告をしましょう。こちらでは土地を売却した時の確定申告方法を中心に解説させてもらいます。土地の売却を計画している方、すでに土地を売却しており確定申告をどうしたら良いのか悩んでいる方は必見です。

「利益が出た場合の確定申告」と「損失が出た場合の確定申告」

・土地売却における利益と損失とは？

土地売却についてですが、1,000万円で売却できたらその1,000万円全てに税金がかかってくるわけではありません。そもそも土地を購入するのには一定の費用がかかっているわけです。二つの例を上げてみます。

・土地の取得費用が1,200万円で、その土地を1,500万円で売った・・・300万円の売却益
・土地の取得費用が1,200万円で、その土地を1,000万円で売った・・・200万円の売却損

上記したように土地の取得費用を上回った場合は利益が出た、となるわけです。一方で、損失が出てしまった場合は売却損扱いとなります。

・売却が出た場合も売却損が出た場合も確定申告しよう

厳密には、土地の売却損が出てしまった場合には確定申告をする必要はありません。しかし、その損失が税金を抑えるのに役に立つ場合もあるのです。ですから、売却損が出てしまった場合も確定申告すべきです。特に地価が一気に低くなり、大幅な売却損が出てしまった場合には、税金である程度取り戻す、といった考え方も必要です。場合によっては、売却損を計上するかしないかで数万円や数十万円以上の税金の差が出てしまうこともあるのです。

不動産売却後の確定申告の種類とは？

・売却益が出たケース・・・譲渡所得の確定申告
・売却損が出たケース・・・譲渡損失が出た場合の確定申告

土地を売却したあとの確定申告は基本的に上記した2種類です。不動産を売却した場合には、基本的に利益が出るか損失が出るかするわけです。ですから、どちらかの確定申告をするのです。ちなみに、取得価格と売却価格が全く同じ金額になった場合には確定新オックの必要はありません。1,000万円で取得したものを1,000万円で売却できたケースです。極めて稀なことではありますが、ありえないことではないのでここに付記しておきます。

土地の売却益（譲渡所得）が出た場合の確定申告の方法

・書類を集めなければならない

土地の売却亜駅が出た場合は、通常の確定申告と異なり特別な書類が必要になります。中には税務署から申請書類を取得しなければならないケースも有るのです。

【税務署から入手する申請書類とは？】

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）・分離課税用の確定申告書・確定申告書B様式上記の書類を手に入れてください。他にも自分で用意する書類もあります。売買契約時などに取得している書類なので、捨てないで保管しておきましょう。

【自分で用意すべき確定申告時に必要になる書類】

・不動産購入時の売買契約書・仲介手数料、印紙税などの領収書・不動産売却時の売買契約書

・確定申告書の記載方法について

基本的に譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）に記載されている内容を申告書第三表（分離課税用）に転記していくことになります。譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）には以下のことを記載します。

・収入金額
・必要経費
・差引金額
・特別控除
・譲渡所得金額

上記の記載した金額を申告書第三表（分離課税用）の「分離課税の短期・長期譲渡所得に関する事項」に記載します。譲渡所得に関する記載は非常に細かいので、不動産業者などにアドバイスを貰うか、税務署に相談しながら行なうのも一つの方法です。ただ、一つ安心してほしいことがあります。仮に売却益が出たとしても、ほとんどの方が税金を支払うような心配はありません。実は特別控除、という制度があるのです。

譲渡損失が出た場合の確定申告の方法

・譲渡損失の損益通算及び繰越控除の実施方法

譲渡損失の損益通算及び繰越控除に関しては特例となっているので、どんなケースでも適応されるわけではありません。

【譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用条件】

・売却したケース・・・不動産の所有期間が5年以上であること・買い替えしたケース・・・床面積が50平方メートル以上、不動産売却の前年から翌年の3年間以内に取得した不動産であること、10年以上の住宅ローンがあること、取得した年の翌年の12月31日までに入居する見込みがあること条件に当てはまっていた場合には、必要な書類を集めましょう。

・確定申告書
・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
・居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
・登記事項証明書
・売買契約書
・住民票の除票（不動産を売却したケース）
・年末における住宅ローンの残高証明書（不動産を買い替えたケース）
・住民票（不動産を買い替えたケース）

・譲渡損失の損益通算及び繰越控除の計算方法

【売却した不動産の購入価格—（売却した不動産購入時の諸経費＋売却した不動産の売却価格）＝譲渡損失の金額】 ※「不動産投資の教科書」の「不動産売却したら確定申告が必要？損しないために知っておきたい９つのこと」より抜粋（参考：http://fudousan-kyokasho.com/real-estate-sell-final-income-tax-return-1460#i-15）

・売却した不動産の購入価格・・・3,000万円
・売却した不動産購入時の諸経費・・・150万円
・売却した不動産の売却価格・・・2,500万円

計算式は、2,500万円－（150万円＋2,500万円）となり、結果350万円という金額が出てきます。要は350万円の損失が出た、ということなのです。 ※譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例については。国税庁のホームページも参考にしてください（参考：https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm）

譲渡所得の計算方法と特別控除について

・税金の計算方法

「課税譲渡所得×譲渡所得税の税率」以上の計算式となっています。

【課税譲渡所得の算出方法】

譲渡所得に関しては、売却金額－（購入価格＋購入時にかかった諸経費＋売却時に以下勝った諸経費）で計算可能です。・売却金額・・・5,000万円・購入金額・・・3,000万円・購入時にかかった諸経費・・・150万円・売却時にかかった諸経費・・・200万円上記のケースでは、5,000万円－（3,000万円＋150万円＋200万円）となり、課税所得は1,650万円となるわけです。

【課税所得の税率について】

税率に関しては、長期譲渡所得と短期所と所得によって異なります。不動産の所有が5年を超えている場合には長期譲渡所得となり、5年以内である場合には短期譲渡所得になります。 <長期譲渡所得の税率> ・所得税・・・15％・住民税・・・5％ <短期譲渡所得> ・所得税・・・30％・住民税・・・9％以上の情報で計算ができるようになりました。上記した1,650万円ですが長期譲渡所得であった場合には、以下の計算で算出できます。・所得税・・1,650万円×15％＝247万5,000円・住民税・・・1,650万円×5％＝82万5,000円ただし、実は税金が一切かかってこない可能性もあります。

・特別控除について

その不動産がマイホームであった場合には、3,000万円の特別控除が受けられるのです。ですから、譲渡所得が3,000万円以内であれば税金を一切支払う必要はありません。基本的に不動産の上記所得が3,000万円を超えるということは考えにくいです。ですから、マイホームの場合はほとんどのケースで税金を支払うことはありません。

【特別控除が受けられる場合の譲渡所得税の計算方法】

・（課税譲渡所得－3,000万円）×譲渡所得税の税率＝課税所得税