20年以上経過している物件付きの土地売却について - 家・土地・マンションなどの不動産を高く売る方法

土地を売却する場合ですが、建物が付随している、というケースも多いでしょう。物件付き土地の売却ですが、問題は20年以上経過している場合です。少しでも不動産を高く売りたいと思っても、建物自体に評価がつかないとなってしまえば、思ったような金額で取引されないかもしれません。こちらでは20年以上経過している物件付きの土地売却について徹底解説します。「どうせ評価されないんなら更地にして売ろうか」といったことを考えている方は必見ですよ。

古い物件付き土地の売却におけるメリットとデメリット

・メリットとは？

・住宅ローンが利用しやすい
・リフォーム物件として活用する方法もある

【住宅ローンについて】

古い物件がついているだけで、住宅ローンが利用できるようになります。何を言っているのかというと、実は土地だけだと住宅ローンの利用はできません。ローンを利用する場合には不動産担保ローンなどになるわけです。不動産担保ローンと住宅ローンで大きく異なっているのが金利です。不動産担保ローンに関しては、金利的にそれほど有利とはいえません。もちろん、一般的な目的別ローンや消費者金融のローンと比較すると。不動産という信頼できる担保がついている分有利です。しかし、住宅ローンの場合は年利で1％や2％に設定されていることも珍しくありません。中にはさらに好条件のものもあるのです。 ※土地のみの不動産を購入した場合でも住宅ローンが利用できるケースはあります。しかし、まずは不動産を購入し、一定期間内に住宅を建てなければなりません。土地購入時にも決済しなければなりませんし、住宅ができたときにももう一度決済します。2度手間になってしまうのです。

【リフォーム物件としての活用について】

築20年以上経過していたとしても、近年の工法であれば問題ありません。1980年代に作られた住居であったとしても、60年間は住める、というものもあるのです。そこで不動産を購入する方は、わざと価値が低い物件月土地を購入し、その物件をリフォームして住む、という選択を行っている人もいます。最近のリフォーム技術の発展は凄まじいです。外観は少しレトロであったとしても、家の内部に関してはまるで新築のようなものも増えてきているのです。築年数が古い物件であったとしても残しておくメリットは十分にあります。

・デメリットとは？

・解体費用の交渉をされてしまう恐れあり

【解体費用の交渉について】

築年数の古い物件を必要ない、と買い手に判断されてしまうと売却時のお荷物になってしまいます。もしも買い手が物件は必要ないとなると、購入した後に建物を解体する費用がかかってしまうわけです。その解体費用分の値下げ交渉をされてしまう恐れがあります。解体費用に関しては、業者や建物の構造、さらにエリアによっても変わってきます。解体費用の相場については、「解体サポート全国版」（参考：http://www.kaitai-support.com/expense.html）を見ればだいたい把握できるはずです。ざっと見た印象ですが、100万円から200万円程度はかかってきます。仮に売却額から100万円や200万円を差し引かれる、というのは大きな損失です。

古い物件付き土地はどのように売却すべきか？

・建物を活かしてくれる買い手を探すこと

たしかに建物についてはほとんど評価がつかないかもしれません。しかし、前述したように建物を必要ないという買い手に売ろうとしてしまうと、解体費用が売却代金からさしひかれてしまうおそれがあるわけです。一方で、建物を活かしてくれる買い手であれば、解体費用を請求されることもありません。100万円や200万円高く売ることが出来るかもしれないわけです。

・ちょっとした裏技

最初から解体費用分を上乗せした売却金額を設定する、という方法もあります。相場から100万円や200万円高くして、その上で購入してくれる人を探すわけです。もしも解体費用分の交渉をされたとしても全く問題はなくなりますよね。

・販売力のある業者を利用すること

不動産仲介業者選びも重要です。販売力や宣伝力がある業者を選択できれば、建物を評価してくれる買い手が現れる可能性もあります。古い物件であったとしても、そのまま住まいとして利用してくれる人もいるかもしれません。ちなみに不動産仲介業者の探し方ですが、不動産一括査定サイト（不動産一括見積もりサイト）を利用する、という手法もあります。複数の不動産仲介業者に対して見積り依頼が出来るのです。最もその売却予定不動産を高く評価してくれたところに売却活動をお願いすれば、結果的に魅力的な買い手が見つかる可能性が高まります。

・自分で更地にしてしまうのは？

もしも買い手が物件は必要ない、というケースであれば考えられる手法です。安い解体業者を見つければ安上がりに済むかもしれません。しかし、物件を必要ないとする人が買い手になるのか、それとも物件を有効活用したいとする買い手が現れるかは分かりません。状況によっては、せっかくの資産を自分でなくしてしまうかもしれないわけです。 20年程度の築年数であれば、それほど避けられるわけではありません。更地にはせず、不動産仲介業者に売却活動をしてもらいつつ、しばらくは様子をうかがってみましょう。もちろん、建物が全く評価されず、かえって土地の評価を下げているような場合には更地にしてしまう方法もありです。