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家・土地・マンションなどの不動産を高く売る方法 | 不動産売却完全ガイド

家・土地・マンションなどの不動産を売る時には、出来るだけ高い値段で売却したいと思います。それにはどのような点に注意すれば良いのでしょうか?当サイトでは、家・土地・マンションなどの不動産を出来るだけ高い値段で売る為のポイントや注意点、方法を解説します。いくつかのポイントを押さえるだけで、あなたの不動産を高額で売却することが可能になります。最大のポイントは一括見積りサイトの活用する方法です。一括見積りサイトで、一番高く売却出来る不動産屋さんが簡単に見付かるのです。

土地を売却するためにかかる諸費用が知りたい!

土地を売りたい、と思っている方は非常に多いかもしれません。しかし、そのほとんどの方が初めての売却になると思います。そう何度も土地を売却する機会というものはありませんよね。 そこで土地を売却するために必要な知識を一つお教えします。土地売却に関わる諸費用です。イメージとして湧いてくるものに不動産の仲介手数料があるでしょう。売却するためには不動産会社の力を借りることになるので、そこにかかる費用がどの程度なのか、ということは把握しておくべきです。 他にも住宅ローン利用時には一時的に手数料が発生しますし、印紙税などの税金が発生します。それらについて一通り網羅するので、参考にしてもらえたら幸いです。

土地売却時にかかってくる不動産仲介手数料について

・そもそも不動産仲介手数料とは何だ?

土地の売却を仲介会社に依頼した場合にかかってくる成功報酬です。売却が成功しない限りは支払う必要はありません。取引が成立した時に不動産仲介業者に支払われる費用となっています。 ただし、不動産仲介手数料は必ずしも発生するものではありません。まれに無料で対応してもらえることもあります。その場合は、飼い主から手数料を徴収しているケースがほとんどとなっています。

・どの程度の不動産仲介手数料が発生するのか?

不動産の売却価格にもよるのですが、売買価格の3%+60,000円というのが一つの基準になってきます。例えば、2,000万円で売買できた場合には、2,000万円×3%で600,000円になります。そこに60,000円がプラスされるので、合計で660,000円が仲介手数料となるのです。 かなり高額にも感じてしまうかもしれませんが、実は上記した計算方法は手数料の上限となっています。ですから、交渉もできるので不動産業者と話し合ってみるのもおすすめです。

【不動産売買価格によって変化する上限の仲介手数料】
・不動産の売買価格が400万円以上・・・売買価格×3%+60,000円
・不動産の売買価格が200万円超から400万円以下・・・売買価格×4%+20,000円
・不動産の売買価格が200万円以下・・・売買価格×5%

消費税について気になってしまうと思いますが、そもそも不動産売買における土地に関しては非課税対象となっているのです。ですから、売買価格をベースにして手数料を計算して問題ありません。 おいっぽうで建物付きの土地に関しては少し内容が異なってきます。建物に関しては課税対象となっているのです。

・土地・・・非課税
・建物・・・課税対象

※参考:http://fudousan-kyokasho.com/real-estate-excise-tax-but-bai-1543 上記のような違いがあるので、しっかりと把握しておきましょう。 最近では仲介手数料をゼロとしている業者も増えてきました。上記した金額はあくまで上限の額なので、法律上ゼロ円設定でも問題ないことになっています。不動産業者さえ良ければ手数料をかけずに土地を売却することも出来るのです。

土地の売却に関わる印紙税などの税金について

土地を売却するときには必ず税金がかかってくるので注意しましょう。その税金は3種類となっています。

・不動産譲渡所得税・・・売却益が出た場合にかかってくる
・抵当権抹消登記の免許税・・・抵当権が設定された場合にかかってくる
・印紙・・・売買契約書に添付するもの

【印紙について】 上記のうち、誰にでも必ずかかってくるのが印紙です。不動産売買額によって高くなります。しかし、平成30年の3月31日までは軽減措置が実行されており、印紙税額は低く設定されています。

【国税庁による印紙税額】
・契約金額が10万円超50万円以下・・・本来は400円:軽減措置により200円
・契約金額が50万円超100万円以下・・・本来は1,000円:軽減措置により500円
・契約金額が100万円超500万円以下・・・本来は2,000円:軽減措置により1,000円
・契約金額が500万円超1,000万円以下・・・本来は10,000円:軽減措置により5,000円
・契約金額が1,000万円超5,000万円以下・・・本来は20,000円:軽減措置により10,000円
・契約金額が5,000万円超1億円以下・・・本来は60,000円:軽減措置により30,000円
・契約金額が1億円超5億円以下・・・本来は100,000円:軽減措置により60,000円

※国税庁のホームページより抜粋(参考:https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm) 基本的に通常の半額の設定となっているのです。多くの場合は契約金額が500万円長から1,000万円以下のケースと契約金額が1,000万円から5,000万円以下のケースに該当してくると思います。5,000円から10,000円の割引となっている期間に契約を結んでしまう、ということもおすすめでしょう。

【不動産譲渡所得税について】
必ずかかってくるものではありません。売却益が出た場合のみに支払わなければならないものです。 例えば高移入代金が2,000万円で、売却代金が3,000万円であった場合には1,000万円の売却益が出たことになります。その1,000万円にかかってくる税金が不動産譲渡所得税というわけです。

基本的に売却した年度末に確定申告をして税金として収めなければなりません。 ちなみに単純に売却益が出た場合と記しましたが、売却時にかかった経費なども計算に含められます。例えば、2,000万円で購入し3,000万円で売った時に経費が100万円かかった場合には、3,000万円-2,100万円で計算し、900万円に税金がかかってくる、といった仕組みになっているわけです。 購入時にかかった諸経費や売却時にかかった諸経費の両方を経費として含めることが出来るので、おもったよりも圧縮できる税金となっています。 税率については不動産の所有期間によっても大きく異なっています。所有期間が5年間を超えていると税金的には優遇されます。一方で所有期間が短かった場合には、税金的にはかなりマイナスとなってしまうので注意しましょう。

・土地の所有期間が5年以下・・・短期譲渡所得
・土地の所有期間が5年超・・・長期譲渡所得

【不動産譲渡所得税の税率】
・短期譲渡所得であった場合・・・所得税:30%、住民税9%
・長期譲渡所得であった場合・・・所得税:15%、住民税5%

ほぼ2倍の開きがあることがわかります。あとちょっとで5年を超えそうだ、という場合には、5年を超えるのを待ってから土地を売却する、といった手法もあるので、その点も覚えておきましょう。 ちなみに不動産譲渡所得に関しては、節税することも可能です。特にマイホームの場合は3,000万円以下の譲渡所得であれば控除が受けられます。ですから、ほとんどのケースは不動産譲渡所得税を支払わなくても良い、といった状況になっているわけです。

【抵当権抹消登記の免許税について】
不動産(土地)を購入する時に金融機関から融資を受けた場合は抵当権が設定されます。売却するときには、抵当権のない物件を飼い主が取得できるようにするために抵当権の抹消をする手続きが発生するのです。その抵当権抹消登記には免許税がかかります。

・登録免許税・・・不動産1個に月1,000円

土地と建物は別としてカウントされるため、土地に建物がある場合は2,000円の登録免許税が発生することになります。 またマンションの場合で、敷地をまたいで建設されている場合には土地が2個としてカウントされることになり、結果として3,000円の登録免許税がかかってくる可能性があります。 ちなみに抵当権の抹消登記については司法書士に依頼することも可能です。その場合は司法書士に対する報酬も発生するので注意しましょう。

一括繰り上げ返済手数料について

・一括繰り上げ返済手数料とは?

土地を購入する時に金融機関から融資を受けた場合には、売却する時に残っている債務を一括繰り上げ返済しなければなりません。その手続きの手数料が「一括繰り上げ返済手数料」です。

・一括繰り上げ返済手数料の金額はどの程度なのか?

金融機関によって異なっているので、決まった額はありません。 相場は3,000円から5,000円程度に設定されています。 ただし、組んだローンが固定金利型であった場合には30,000円から50,000円ほど必要になってきます。より高額の手数料が必要になってしまうのです。

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