土地を売却するための基本的な流れについて
土地を売却するにあたり、前もって持っておくべき知識、というものがあります。それは「土地売却の流れ」です。前もって把握しておくことで、スムーズに売却活動が出来るようになります。まだ売却予定が先であったとしても、情報くらいは集めておかなければなりません。何も情報がなければ、期限が近づいてきてあたふたしてしまうかもしれないのです。 今回は、土地を売却するための基本的な流れを紹介していきます。
土地売却の大まかな流れ
上記したものが、一般的な不動産売却の大まかな流れになります。 ただこの流れを見ても、あまりイメージできませんよね。ここから一つずつ項目を深掘りしていきます。
その1：土地の相場を把握するとは？
・今の市場価値を知ることが重要
これから売ろうとしている物の価値というものを知らずに売却ができるでしょうか。もちろん売却は出来ませんよね。変化価格設定を行ってしまえば、売れるものも売れなくなってしまうかもしれません。 たとえば、市場価格よりも圧倒的に高く設定してしまえば、購入希望者が現れないような自体も考えられるわけです。 市場価格よりも圧倒的に安く設定してしまうと、買い叩かれてしまう恐れもあります。安すぎると何か問題があると思って避けられてしまう可能性だってあるわけです。
・どのようにして土地の相場を知ることが出来るのか？
不動産の一括査定（見積もり）サイトを利用する、といった方法が最も効率的です。複数の不動産業者から査定を受けられるので、その平均を出していけば、自ずと相場がはっきりと見えてくるわけです。 しかも、一括査定サイトは費用がかかりません。完全無料で利用出来る、といった嬉しいメリットもあります。 ちなみに不動産の一括査定サイトとしては、以下の様なものがあります。
・イエウール
・オウチーノ
・イエイ
上記の3つのサイトはどれもおすすめです。実際に利用者も多くなっており実績もあるのです。査定してくれる不動産業者も優良なところばかりとなっているので注目すべきです。 ちょっと渋い方法になりますが国土交通省のシステムを利用する、という方法もあります。土地情報システムの不動産取引価格情報検索（http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet）というものがあるのです。そちらを利用すると、と入り引き総額や坪単価などの情報が確認できます。
その2：土地に関する資料とは？
・固定資産税などの納税通知書
・物件の権利書
・建築確認通知書、検査済証
・付帯設備表
・物件状況報告書
・登記済証など
土地に関する資料は少しでも前もって集めておいたほうが良いです。売却活動直前になって集めいようとすると、なかなか見つからない、といった状況に陥ってしまう例が非常に多くなっているからです。 土地に関する資料の種類がわからない、という場合には不動産業者などにアドバイスを貰いながら用意していくこともおすすめですよ。
その3：物件の査定依頼とは？
・一括見積もりサイトを利用しよう
不動産の査定を依頼できるホームページが幾つかあります。そちらに依頼すると、複数の不動産業者に対して見積り依頼を出してくれるのです。 一括見積もりサービスを利用すると 自分の不動産を最も高く評価してくれるところが見つかります。低評価の業者を洗濯してしまうと、低い金額でしか売り出せないような状況になりかねません。高く評価してくれる不動産業者を選択する、ということが必要になってくるわけです。 ちなみに一括見積もりサービスを依頼して特定の業者にお願いするとします。そのときには、本審査が実施されます。その上で売却価格を決めていくことになるので、最初の審査結果のまま売り出すことにはならないので注意してくださいね。
・自分で気になった不動産業者へ査定を依頼する方法もある
利用したい不動産業者が決まっている場合には、一括見積りなどを依頼しないでも自分で持ち込めばよいのです。ただし複数の業者に依頼しないと、その業者で出された査定額が適切なのかはわかりません。
その4：不動産仲介業者を決定し契約をするとは？
・査定結果によって選定する方法がスタンダード
査定結果を重視して決める方が多くなっています。もちろん、査定結果が全てではないことは間違いありません。しかし土地を売るということは、少しでも高く売りたい気持ちを持って当然です。ですから、高評価してくれたところに対して、不動産売却を依頼するのがスタンダードなのです。 他にも、不動産業者を決める方法としては以下の様なものがあります。
・取り扱っている不動産の仲介件数が多い
・従業員を多く抱えている
・資本金の額が大きい
大手のほうが宣伝力もある、という判断は持っておいて損はありません。ただし大きければよいというものでもないので、柔軟に判断する必要もありますよ。
・契約について
土地の売却を依頼する業者が決定したら契約を行います。契約方法は3種類あるので、適宜判断していきましょう。
・一般媒介契約・・・複数の業者に依頼可能な契約
・専任媒介契約・・・1社のみとの契約
・専任専属媒介契約・・・1社のみとの契約＋買主との直接契約位が不可（自分で買主を探せない）
ちなみに不動産業者は、専任媒介契約か専任専属媒介契約を望む傾向が強いです。
その5：売却価格の決定とは？
・査定金額を目安に売却価格を決定する
査定価格をそのままにして売却価格を決めるわけではありません。自分の希望といったものを不動産業者に伝えて交渉して決定していくことも可能です。 ただし無理な高額設定にしてしまうと売却できる確率が著しく下がってしまうので注意しましょう。不動産業者のアドバイスを受け入れつつ、自分の希望も加味して判断すべきです。
その6：購入希望者との交渉とは？
・売却価格 ・引渡し時期
上記のようなことを購入希望者と交渉していくことになります。購入希望者としては少しでも安く不動産を購入したい、というのが本音です。値切られることもあるので、ある程度は覚悟しておきましょう。もちろん値切られても受け入れる必要はありません。他にも購入希望者が出ると想定できる場合には断ることも考えておきましょう。 不動産の引渡し時期も決めることになります。済みながら土地を売却する場合には、引っ越し時期もあると思うので、こちらの希望も相手に伝えておくことが肝心です。
その7：売買契約とは？
・交渉がまとまれば契約する！
売却価格や不動産引渡し時期が決定したら、いよいよ売買契約を結ぶことになります。 売買契約を結ぶときには、不動産価格の10％から20％の手付金を貰います。
その8：決済と不動産の引き渡しとは？
・売買契約締結後2週間から3週間程度で決済手続き
決済手続きが済むと物件の引き渡しが実行されることになります。 この時に注意しなければならないことがあります。実は買い主が住宅ローンの審査に通過できなかった、というケースが有るのです。その場合は契約が進まなくなってしまうので、売る方としては大きな問題ですよね。 前もって飼い主に対して住宅ローンの仮審査を行ったのか聞いておくのがおすすめです。仮審査を行った状態になってから売買契約を進めましょう。
