不動産譲渡所得税について

不動産の売買を行うと、利益が生じることもあります。そうなると所得税が発生してししまいます。これは、不動産譲渡所得税と呼ばれているものです。

こちらでは、どういった状況の時に不動産譲渡所得税がかかってくるのか？さらにどのくらいの金額がかかってくるのか？といった事を明らかにします。

■不動産譲渡所得税が発生する条件とは

・不動産を購入した時よりも高く売却できた場合

たとえば、不動産を1,000万円で購入し1,500万円で売却できた場合などに発生します。

基本的な考え方としては、「売却価格 －（購入価格＋購入時にかかった諸経費＋売却の時にかかった経費）」といった計算式で示されます。

購入時にかかった諸経費に関しては、仲介手数料などが含まれます。印紙代金や登録免許税、さらに登記手数料や不動産取得税も発生します。
売却の時にかかった経費ですが、こちらも仲介手数料が発生するので含めることが出来ます。さらに、売買契約書に貼付する印紙代金、そして売却にともなってかかった広告代金なども含めることが可能です。

■不動産譲渡所得税はどの程度かかってくるのか？

・短期であるか長期であるかによってかかってくる税金が異なってくる

短期譲渡所得ですが、所有期間が5年以下の設定となっています。長期譲渡所得に関しては、所有期間が5年を超えている場合に設定されます。

・短期譲渡所得・・・所得税：30％、住民税：9％
・長期譲渡所得・・・所得税：15％、住民税：5％

例えば、譲渡所得が1,000万円だったとします。短期であった場合には、所得税が300万円住民税が90万円です。長期であった場合には、所得税が150万円で樹民税が50万円です。

短期であるか長期であるかによって、費用が大きく異なっているのが現状なのです。

■節税する方法あり！

・マイホームであれば3,000万円が控除される

マイホームを売却した場合で、一定条件をクリアしていれば所有期間に関係なく3,000万円の特別控除が受けられます。
ですから、譲渡所得は3,000万円を超えなければ支払う必要が無い、といった状態になることも考えられます。

■売却損になった場合はどうなるのか？

・確定申告は不要

損をしていることになるので、特に税金を支払う必要はありません。確定申告も行わないのです。

・損益通算することも可能

売却損をした場合に一定条件をクリアしていると、損益通算をすることも出来るのです。損益通算ができれば税金の支払い額を抑えることができます。

抵当権抹消登記の免許税について

物件を売却する時には、買い手が抵当権のない物件を取得できる様にするために抵当権の登記を抹消する手続きをすることになります。その時に費用が発生してきます。

抵当権の抹消登記費用に関しては、あまり知られていない部分もあるので、こちらで把握しておいて下さい。

■抵当権の抹消登記には一定の免許税がかかってくる

・不動産1個につき1,000円のみ

免許税額ですが、比較的低額となっているので負担感はそれほどありません。ただし、土地と建物は個別と考えられているので、土地1個につき1,000円、建物1個につき1,000円といった設定になっています。
建物が付いている土地を売却する場合には、抵当権抹消登記費用に関しては、合わせて2,000円が免許税額となるのです。

高額な支払いではありませんが、そもそも抹消登記に費用がかかる、といった事を把握している方は多くありません。金額は知らなかったとしても、抵当権の抹消登記には費用がかかってくる、ということは理解しておかなければなりません。

■抵当権の抹消登記が必要なケースと必要ないケース

【抹消登記が必要ないケース】

・住宅ローンを完済しているケース

すでに住宅ローンを完済している場合には、その時点で抵当権の抹消登記を実施しているはずです。抵当権がないわけなので、売却時にも抹消登記をする必要はありません。
ローンを完済していれば、完全に不動産の所有権は自分にあるわけです。

・そもそも、住宅ローンを組まないで購入したケース

資金に余裕が有る場合には、ローンを組まずに不動産を購入することもあるでしょう。ローンを組まないで不動産の購入し、その不動産を売却する場合には、もともと抵当権が設定されていません。ですから抹消登記をする必要もないのです。

【抹消登記が必要なケース】

・ローンを組んで不動産を購入し、まだ返済が続いているケース

ローンを組んで不動産を購入している場合には抵当権が設定されます。さらにまだ完済していなければ、抵当権を抹消手続きしなければならないのです。

■抵当権抹消陶器の総額費用はどのくらい？

・17,000円程度

司法書士に手続きを依頼した場合ですが、司法書士の費用に15,000円程度かかります。そして免許税が2,000円程度かかってきます。
ですから、合わせて17,000円程度の費用が総額として発生してくるのです。

印紙税はどれくらいかかるのか？節約する方法にも注目

家を売る時ですが、お金が入ってくるだけではありません。幾つかの費用といったものがかかってくるので、それぞれどの程度掛かって来るのか、といったことは把握しておく必要があります。

今回は印紙税について解説します。家を売るときにかかってくるものですが、実は節約する方法がないわけではありません。

こちらでは、印紙税の中身と節約方法についてもお話します。

■印紙税は売却価格が高ければ高いほどかかるもの

・平成30年3月31日までの不動産売買契約書の印紙税額

・契約金額が10万円超50万円以下・・・200円
・契約金額が50万円超100万円以下・・・500円
・契約金額が100万円超500万円以下・・・1,000円
・契約金額が500万円超1,000万円以下・・・5,000円
・契約金額が1,000万円超5,000万円以下・・・10,000円
・契約金額が5,000万円超1億円以下・・・30,000円
・契約金額が1億円超5億円以下・・・60,000円
・契約金額が5億円超10億円以下・・・160,000円
・契約金額が10億円超50億円以下・・・320,000円
・契約金額が50億円超・・・480,000円

上記の金額がかかってくるわけですが、実は通常よりもかなり安くなっています。平成30年3月31日までは軽減措置の対象となっているので、通常よりも低めに設定されます。

基本的に契約金額は1,000万円超から5,000万円以下になるケースが多いので、印紙税額は10,000円程度になることが多い、といった認識で問題ありません。

※かりに、軽減措置が取られていない場合には、1,000万円超から5,000万円以下の印紙額は20,000円となっています。平成30年3月31日までであれば、10,000円の節約が可能です。

■印紙税はどのようにして節約できるのか？

・売り手は印紙税をかけない方法がある

一般的には、売り手と買い手が1通ずつ売買契約書を所有することになります。ですから、それぞれ売買契約書の印紙税を負担するシステムとなっているのです。

しかし、売買契約書に関しては売り手の場合は原本で所有する必要が無いのです。ですから、売買契約書をコピーすることで印紙税を節約できます。
買い手に関しては原本で売買契約書を所有しなければならないので、印紙税はどうしてもかかってしまいます。

売り手のみが節約できる、と覚えておきましょう。

引越し費用を忘れるべからず

住まいとしていた不動産を売却した場合には、新たな住まいを見つけなければなりません。そして、その住まいへの引っ越し、もしなければなりません。引越し費用を忘れて不動産を売却する、といったことは行ってはならないのです。

今回は、引っ越し費用はどの程度確保しておくべきなのか？といった事をお話します。引越し費用を忘れて、後で大慌てになってしまう、といった事にはならないでくださいね。

■一人暮らしの場合にかかる引っ越し費用の目安

・通常期の近距離引っ越しの場合

安い場合には20,000円前後となっています。高くて50,000円から60,000円が目安となります。
相場としては30,000円程度となっており、それほど引越し業者にかかる費用は高くありません。

・通常期の遠距離引っ越しの場合

100キロ以上の引っ越しとなると、安くても30,000円から40,000円程度になります。高い場合には100,000円近くになってしまう可能性もあるので注意してください。
相場としては40,000円から50,000円程度です。

■二人暮らしの場合にかかる引越費用の目安

・通常期の近距離引っ越しの場合

安くて30,000円前後となります。高いと80,000円程度になります。
平均相場としては、40,000円程度になっています。

・通常期の遠距離引っ越しの場合

100キロ以上から200キロ程度の引越し費用ですが、安いところだと70,000円程度となっています。高い所になってしまうと150,000円程度になってしまうので気をつけなければなりません。
平均相場としては100,000円程度となっています。

■3人暮らし以上の場合にかかる引っ越し費用の目安

・通常期の近距離引っ越しの場合

安いところであれば、50,000円程度になっています。高い所になると110,000円程度になってしまいます。
平均相場は60,000円から70,000円ほどです。

・通常期の遠距離引っ越しの場合

100キロから200キロ程度の引っ越しを行う場合ですが、安いところだと70,000円から80,000円程度です。高い所になると200,000円弱になります。

平均にすると、100,000円前後となっています。

■引越し費用を安くするコツ

・引っ越し一括査定サービスを利用すること

不動産一括査定サービスも良いですが、引っ越しをおこなう場合には、引っ越し一括査定サービスを利用すべきです。
複数の業者を一括査定してもらえるので、その中で安く査定してくれた業者にお願いすれば、かなりお得な引っ越しが出来るのです。

登記費用はかかる場合とかからない場合あり

不動産の売却を行う時には、抵当権抹消登記を行わなければならない、といったケースもあります。その時に費用がかかってくることもあるのです。

また、登記に関しては司法書士に依頼することもあります。その時にどれくらいの報酬が発生するのか？といったことも事前に把握しておかなければなりません。

ちなみに、登記費用に関しては、かからないケースもあります。住宅ローンがすでに支払い終えている状況であれば、基本的に抵当権の抹消手続きをする必要はないのです。

こちらでは抵当権の抹消手続きが必要なケースで、どれくらいの費用が発生するのか？といった事をお話します。住宅ローンが残っている物件を売りたい、と思っている方は必見です。

■抵当権抹消登記の免許税額とは？

・不動産1個について1,000円かかる

抵当権抹消登記に関しては、登録免許税といった税金を支払わなければなりません。しかし、それほど高いわけではないのです。

不動産1個につき1,000円の価格となっています。ただし、注意して欲しいのが、土地と建物を所有している場合です。土地と建物はそれぞれ別個と考えられており、2個としてカウントされるのです。

ですから、土地付き建物を売却する場合には、抵当権抹消登記の免許税額は「2,000円」となります。

こちらにはもう一点、注意しなければならないことがあります。マンションの場合は敷地をまたいでいる、というケースもあります。その場合には、建物が一つ、土地が2つとしてカウントされます。合計3個の不動産があると判定をされて「3,000円」がかかってくることになるのです。

■抵当権抹消登記の手続きを司法書士に依頼した場合にかかる費用

・司法書士の報酬とは？

司法書士に依頼したケースでは、、10,000円から20,000円程度が相場です。50,000円や60,000円かかってしまう、といったことはないので安心してください。それほど高額な費用は発生しないのです。

司法書士を利用して抵当権抹消登記の手続きをするケースと、売り主が自分で行うケースがあります。売り主が自分で行うケースであれば、費用は発生しません。しかし、手続きはかなり煩雑となるので、ミスをしないためにも司法書士をなるべく活用しましょう。

具体的には申請書の作成や法務局への提出といったものがあります。特に書類の作成は普段から慣れ親しんでいない我々にとってはかなり面倒なものです。

不動産業者への手数料について

不動産業者で不動産を売却する時には、様々な費用がかかってきます。前もって、どのような費用がかかるのか？といったことは事前に把握しておくべきです。

こちらでは不動産売買を仲介してくれる不動産業者に対する手数料についてお話します。かなり高い金額を支払う可能性もあるので、家の売却を前向きに考えている方は必ず確認しておきましょう。

■不動産仲介手数料はどの程度発生するのか？

・売買価格によって仲介手数料も大きく変化してくる

不動産業者への仲介手数料の支払いですが、売買価格によって大きく変化してきます。
こちらでは、消費税が8.0％であると想定して仲介手数料の額を算定する方法をお教えします。

【売買価格が200万円以下であるケース・・・5.4％以内の金額】

仮に、不動産売買価格が200万円である場合は、最大で110,000円の仲介手数料が発生することになります。

【売買価格が200万円超400万円以下であるケース・・・4.32％以内の額】

仮に、不動産売買価格が400万円であるケースは、最大で170,000円の仲介手数料が発生します。

【売買価格が400万円超であるケース・・・3.24％以内の額】

仮に、不動産売買価格が3,000万円であるケースは、最大で970,000円の仲介手数料が発生します。

このように、売買価格によって仲介手数料は大きな影響を受けます。パーセンテージは大きく変化してきますが、基本的には高額の取引になればなるほど大きな仲介手数料を支払わなければなりません。高額の売却価格になれば100万円以上の仲介手数料が発生することも十分にありえるのです。

■仲介手数料は一律となっているのか？

・各業者によって方針が異なるケースあり

基本的に、上限いっぱいの仲介手数料を取ってくる業者が多くなっています。しかし、かならずしも上限の仲介手数料を取ってくるわけではありません。割合的にもう少し低くしてくれることもあります。

仲介手数料については交渉ができるのか？といったことが気になっている方も多いでしょう。仲介手数料に関しては、媒介契約を結ぶときに交渉することができます。少しでも手数料を低くしたい、と思っているのであれば話をしてみましょう。
ただし、不動産業者もビジネスとして行っていることなので、必ずしもこちらの要望が聞き入れられるわけではありません。また、常識的な下げ幅で交渉することも忘れないで下さいね。

近所には知られたくない！どんな契約方法がおすすめ？

家を売る時ですが、売れるまではご近所さんに黙っておきたい、というケースもありますよね。いつ売れるかわからないのに、家を売っていることがバレてしまうと、まだ売れてもいないのに挨拶もしなければならないかもしれません。近所で変な噂が立ってしまうかもしれないのです。

今回は、近所になるべく家を売っていることを知られないための契約方法についてお話します。実際に、ご近所さんに知られるに家の売却活動が出来る契約方法があるんですよ。

■一般媒介契約を締結するのがおすすめ

・専属専任媒介契約と専任媒介契約は問題あり

専属専任媒介契約と専任媒介契約に関しては、法律によって物件の情報を公開しなければならない、といった決まりがあるのです。専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んだ不動産業者としても仕方ありません。
2つの契約方法ですが、締結後特定の日数以内にレインズへの登録義務があるのです。登録義務を怠ってしまうと、業者としての信用にも関わってきます。契約解除の理由にされてしまいかねません。

レインズに登録されてしまうと、不動産情報が公開されている状況になります。近所の方が不動産を探している場合には、もしかしたらバレてしまうかもしれないのです。仮に売り主が、不動産情報を公開してほしくない、と頼んだとしても、法律上の決まりを破ることは不動産業者には出来ません。

そこで出てくるのが一般媒介契約です。

・一般媒介契約なら近所にばれない理由

一般媒介契約は、レインズへの登録義務はありません。もちろん、登録してもよいわけですが、契約をする時に「レインズへの登録はしないで欲しい」と頼んでおけばよいのです。
一般媒介契約の場合は、かなり自由度のある契約となっています。こちらの意向を組んでくれるケースも多くなっているので、近所にバレたくない、といった場合でもしっかりと対応してもらえます。

ただ、一般媒介契約であったとしても注意しなければならないことがあります。複数の業者と契約してしまうと、自然と情報が漏れ出てしまう可能性もあるのです。もちろん、1社ごとに「レインズへの登録をしないで欲しい」と頼めばよいのですが、広告活動を積極的に行っているところに依頼した場合には、情報が漏れてしまうかもしれません。

近所に家を売っていることをバレたくないのであれば、1社と一般媒介契約を結ぶべきでしょう。

媒介契約の中途解約について｜ペナルティはあるの？

不動産業者と不動産売買に関する媒介契約を結ぶわけですが、中途解約を行いたい、といった意向を持っている方もいるでしょう。現状のままでは売却できないのではないか？と不安に思って解約を希望する方もいます。または売却する気がなくなった、という方もいるでしょう。

今回は、専属専任媒介契約と専任媒介契約を締結した後に、契約期間内に解約できるのか？解約した場合は何かしらのペナルティがあるのか？といったことについて詳しく解説します。

ちなみに、一般媒介契約に関しては、複数の業者と契約を結んでも良い、とされているものなので中途解約は問題なく行えます。

■不動産業者側に落ち度があるケース

・中途解約をしても問題なし

不動産業者側に何がしかの問題があった、という場合に関してはそもそも不動産業者が契約を守っていない事になるので、契約を解除しても問題はありません。ペナルティを課せられることもありません。

不動産業者の落ち度に関しては、例えばレインズへの登録が遅れている、というものがあります。さらに、業務処理状況報告がされなかった、という場合も該当します。
レインズへの登録や業務処理状況報告も期限や期間が定められています。それらの期限や期間を守らなかった場合は、もちろん不動産業者の落ち度になります。

こちらから、不動産業者の落ち度を指摘し、媒介契約の解除を申し出れば、ほぼ100％不動産業者側は受け入れざるをえません。

問題は不動産業者に何も落ち度がない場合に解約したらどうなるのか？ということでしょう。

■買い手の都合で媒介契約を解除する場合はどうなるのか？

・費用実費分の支払いがある

不動産業者側の考え方にもよりますが、売買活動を不動産業者は行っています。仮に契約を解除されてしまえば、それらの売買活動にかかった費用を損してしまうことになります。ですから、その費用を請求されてしまう可能性が高いのです。

ただし、請求額については上限額が定められています。成約時の媒介手数料が上限となっているので、いくらでも高額の請求がされるわけではありません。

■契約先を変更したい場合はどうするのか？

・契約期間の終了を待つこと

媒介契約を結んだものの、もっと良い不動産業者を見つけた、というケースもあるでしょう。そういった場合であったとしても、契約期間は有効なので、期間終了を待たなければなりません。
期間が終わってから、良いと思った業者と契約を新たに結ぶのです。

媒介契約の期間ってどれくらいなの？

不動産を売ることになると、不動産業者と媒介契約を結ぶことになります。家を売るためには非常に大切なことになります。どの蝶な契約方法があるのかというと、3つに分かれており専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約があります。それらのうちいずれかを選んで契約するのですが、そこで気になってくるのが、そもそも契約期間はどの程度なのか？ということです。

こちらでは、媒介契約期間について徹底解説します。短期間の設定なのでしょうか？それとも1年間や2年間といった長期の契約となっているのでしょうか？

■各契約方法と期間について

・専属専任媒介契約と専任媒介契約のケース

宅地建物取引業法によって契約期間が決まっています。宅地建物取引業法によると、専属専任媒介契約と専任媒介契約ですが、有効期間は3ヶ月となっているのです。3ヶ月を超える契約はできない、と設定されているわけです。

思ったよりも短い、と思う方もいるかもしれませんね。

・一般媒介契約のケース

こちらに関しては、期間については法律などで決まっていません。しかし、一般的には専属専任媒介契約と専属媒介契約と同じように3ヶ月の設定となっています。
やはり長期的な契約はできない、と決まっているのです。

■媒介契約期間は延長できるのか？

・3ヶ月間の延長が可能

基本的に、3ヶ月以内に家を売る、というのは簡単なことではありません。長期的に売りに出さなければ売れない、といったケースも少なくありません。
ですから、媒介契約に関しては、依頼者からの申し出によって更新ができる、といった設定になっています。

しかし、延長期間については3ヶ月と決められており、長期的な更新はできないのです。

そもそも、媒介契約をして3ヶ月から6ヶ月売買活動を行って売れないということは、根本的に何かしらの問題があるはずです。ここはしっかりと売れない理由を考えてその対策をしましょう。何も対策をしないまま、単に売り出していてもなかなか買い手はついてくれません。

売り出し価格の再設定に関してはあまり乗り気ではないかもしれませんが、いつまでも売れないで固定資産税だけを支払い続けている、ということもナンセンスでしょう。不動産業者と相談をして適切な売買価格を調査するのが得策でしょう。

一般媒介契約ってなに？

不動産の契約方法にはいくつかあります。その中で「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は非常に似通っています。もちろん全く同じものではありませんが、内容にはそれほど大きな違いはありません。そこで注目して欲しいのが、その専属専任媒介契約や専任媒介契約と大きく異なっている契約方法です。「一般媒介契約」と言われる契約方法です。

こちらでは、「一般媒介契約」とは一体どのようなものなのか？といった事を明らかにします。不動産仲介業者との契約を計画している、という方は必見です。

■複数の不動産業者と自由に契約できる

・自由度が極めて高い契約方法である

専属専任媒介契約と専任媒介契約に関しては、基本的に1社としか契約を結ぶことは出来ません。2社以上の不動産業者との契約は不可、とされているのです。

しかし、一般媒介契約に関しては、複数の不動産業者との契約も問題ありません。より多くの業者と契約をして、多くの人も目に触れるようにする、といったことも出来るのです。

ただし、複数の業者と自由に契約できるといったメリットがある反面、大きなデメリットがあることも否めません。一般媒介契約を結ぶ場合には、必ずデメリットにも目を向けておく必要があるのです。

■一般媒介契約のデメリットとは？

・レインズへの登録義務がない

基本的に、不動産業者に仲介を依頼すると、レインズに登録されることになります。不動産のデータベースのような所に登録されるのです。しかし、一般媒介契約をした場合は、レインズへの登録義務がありません。

もちろん登録してくれる業者もあるかもしれませんが、登録してくれない業者もあるかもしれないのです。

・業務処理状況報告の義務がない

基本的に今、不動産がどういった状況になっているのか？ということについては、なるべく知っておきたいものです。しかし、一般媒介契約を行った場合には、業務処理状況の報告義務がありません。ですから、なかなか報告してもらえない、といった状況になってしまうこともあります。

・広告が積極的に行ってもらえない可能性も

一般媒介契約をした場合には、他の業者も契約しているので、売れたとしても自社の利益にならない可能性があるのです。ですから、広告活動については本腰を入れて行ってもらえない、といったことも多く報告されています。

例えば、自社サイトのみに不動産情報を登録してほかは何もしてくれない、ということもありえるのです。