土地売却で失敗しないための方法｜売買契約書でチェックすべきポイント - 家・土地・マンションなどの不動産を高く売る方法

土地売却で失敗しないために重要なことをお話します。その土地売却で失敗しないことですが、売買契約書が大きく関わっているのです。売買契約書に問題があると、後々大きな問題に発展してしまうかもしれません。そういった状況にならないようにすることが、極めて大切になってくるわけです。そもそも不動産の売買契約書にはたくさんお専門用語が並べられています。素人では理解できないのも当然、といえるわけです。だからこそ前もって売買契約書にたいす売る知識を持っておかなければなりません。こちらでは土地の売却と売買契約書の注意点をお教えします。土地の売却を考えているけど、売買契約書に対する知識がほとんどない、という方は必見です。

不動産売買う契約書で特にチェックすべき項目9つ

・1つ目：売買代金、手付金等の額、支払日をチェックしよう
・2つ目：売買物件の表示をチェックしよう
・3つ目：公租公課の精算をチェックしよう
・4つ目：付帯設備等の引渡しをチェックしよう
・5つ目：契約違反による解除をチェックしよう
・6つ目：所有権の移転と引渡し時期をチェックしよう
・7つ目：手付解除をチェックしよう
・8つ目：ローン特約をチェックしよう
・9つ目：瑕疵担保責任をチェックしよう

上記の内容は特に大事な部分です。売買契約の内容が不利にならないように契約書は上記の部分を特に念入りにチェックすべきです。それではそれぞれの項目に対して解説を加えていきます。わからないところがないように、一つ一つ確認していきましょう。

売買契約書でチェックしておくべき9つの内容

・1つ目：売買代金、手付金等の額、支払日について

売買代金に間違いがないかを必ず確認してください。ゼロか一個少なかったりするような、ありえないミスが発生することも十分に考えられるのです。手付金の金額についても交渉の結果がしっかりと反映されているかを確認してください。解約手付のケースも考えられるので、いつまでに解約ができるかをチェックしておきましょう。さらに支払日（決済日）についても間違いがないかをチェックしてください。間違いがあると、予定通りにお金が入金されない、ということになってしまいかねません。ローンの残債が残っている場合には、その残債の支払にも影響が出てきてしまうかもしれないので要注意です。

・2つ目：売買物件の表示について

・部屋の面積
・土地の面積
・部屋の数
・間取り

上記のような情報に誤りがないかを確認してください。土地が出の売買であれば、基本的に重要になってくるのはその土地の面積です。面積の数字が正確に記されているかを確認しておきましょう。

・3つ目：公租公課の精算について

土地の売買をするタイミングで実施されるのが公租公課の精算です。税金をお互いに生産していく重要な手続きなので、その点についても正しいものが掲載されているかを確認しましょう。公租公課については、土地だけなのか、一戸建てなのか、マンションなのか、という部分でも違いがあるので注意してください。

【公租公課の中身】

・固定資産税
・都市計画税
・修繕積立金
・マンションの管理費など

基本的に決済日を基準にして、日割り計算で生産されることになります。例えば固定資産税が10万円であった場合に、1月31日が売却の決済日とすると固定資産税の精算は「100,000円×31日÷365日」といった計算式になるわけです。ただし、計算方法は場合によっては異なってくるので、専門家でもある不動産業者に前もって確認しておきましょうい

・4つ目：付帯設備等の引渡しについて

建物がついている土地を売却する場合には、その建物についている付帯設備についても明らかにしておかなければなりません。買い主が必要のない設備については撤去しますし、引き続き利用するものはそのままにするわけです。引き渡し後にトラブルに発展しないように、付帯設備等の契約はしっかりと確認してその通りに手続きを実施していく必要があります。

【確認すべきこと】

・撤去すべき付帯設備
・引き継ぐ付帯設備

・5つ目：契約違反による解除について

契約違反による解除とは、買い主にも売り主にも関わってくるものです。買主と売主のいずれかの債務不履行（契約上の義務を果たしていない）が明確になった場合には、契約が解除できる、という内容になっています。ちなみに契約違反によって契約が解除された場合には、違約金というものが発生します。約束が破ったほうが藍底側に支払う取り決めとなっているのです。その金額についても売買契約書に記載しなければありません。ちなみに契約違反による違約金額ですが、売買価格の20％までの範囲で設定されるケースが多くなっています。要は3,000万円の土地の契約であれば、違約金額は600万円までの範囲で設定されるケースが多い、ということなのです。

・6つ目：所有権の移転と引渡し時期について

こちらは時期の設定なので、自分が把握している時期と間違いがないか確認してください。所有権の移転と引っ越しの時期が交渉のとおりでないと、住まいとしている場合には引っ越しなどの時期にも影響をあたえることになってしまいます。売買契約書を交わす前に、今後の計画を立てて明確にしておきましょう。

・7つ目：手付解除について

契約を結んだとしても必ず契約が成立するわけではありません。契約を締結したあとでも解除する可能性があるわけです。そのために手付解除というものが定められています。契約解除に関しては、手付金を倍返しすることで可能になっています。例えば手付金が500万円であった場合には、1,000万円で売り主は解約できるわけです。このケースでは、実質的な負担は500万円となります。手付金の相場は、売買代金の20％程度とされています。2,000万円の土地であれば400万円が相場となるわけです。ちなみに、売主と買主の同意さえあれば、手付解除を認めない、ということも可能です。また手付解除が可能な期間を設定することも出来ます。お互いに安心して契約するために、話し合いをして手付解除を認めるか認めないか、手付解除が可能な期間を定めるか、ということを話し合うことも考えておきましょう。

・8つ目：ローン特約について

買い主がローン特約を利用する場合には。支払いの期限が重要になってきます。そちらを必ず確認してください。その期限が自分にとって影響をあたえるものであれば時期の変更の交渉に入るべきです。

・9つ目：瑕疵担保責任について

売買された物件に欠陥や瑕疵などが見つかった場合に、売り主が負う修理責任のことを「瑕疵担保責任」といいます。また、買い主は瑕疵の内容によっては契約解除が出来ます。瑕疵担保責任は賠償請求にも関わってくるものなので、注意して対応をしなければなりません。一方で、売り主が個人である場合は瑕疵担保責任を負わないという設定も可能になっています。土地の場合は特に瑕疵に当たるようなことが起こらないことも多いので、買い主の方と相談して瑕疵担保責任は負わない、というようにすることも考えておきましょう。